生活與法律-賣房買房小心！「假房價真詐財」的超貸陷阱

大家好！
最近房價是大家最關心的話題之一，但今天我們要談的不是房價漲跌，而是房產交易裡一個很可怕的陷阱，叫做：「假房價，真詐財」！

簡單來說，就是故意把房價灌水，騙銀行多貸錢。這種行為非常危險，不只騙了銀行，還會害自己惹上官司，我們來好好聊聊。

一、什麼是「房價灌水」超貸手法？

想像一下，您買了一個價值 1,000 萬元的房子，銀行最多可能貸給您 700 萬元。
但詐貸集團想方設法要多拿錢。詐貸集團會做的，就是讓銀行誤以為這個房子值 1,500 萬元，這樣就能貸到 1,000 萬元。多出來的 300 萬（1,000 萬元 - 700 萬元），就進了他們的口袋！

他們是怎麼「灌水」的呢？主要靠五招：

（一）契約造假：明明議價後只賣 1,000 萬元，買方哀求賣方同意抬高價格，一起偷偷做份假契約給銀行，寫成 1,500 萬元。這就是偽造文書！

（二）找人頭：找一些信用看起來不錯的人來當假買家（人頭），說他們要買房，但其實人頭根本沒錢還貸款。

（三）信用造假：找不到信用好的人作為人頭時，就直接做假的在職證明或假的薪轉帳戶交易明細，讓銀行以為人頭的收入好。

（四）串通銀行員：這是最糟糕的！有銀行員為了賺業績或拿好處，對假資料睜一隻眼閉一隻眼，甚至幫忙把人頭的收入證明「美化」，讓貸款順利通過。

（五）實價登錄也造假：把這個假成交價 1,500 萬元，也報給政府，讓大家都以為這區房價這麼高。

詐貸集團為什麼要這麼做？
因為根據中央銀行現行規定，個人名下已有不動產者，申請貸款會受到信用管制限制，主要包括：

• 無寬限期

• 第 2 戶貸款成數降為最高 5 成（全國適用）

• 第 3 戶以上貸款成數降至 3 成

所以，有些不肖不動產投資客為規避中央銀行對金融機構辦理土地抵押貸款及特定地區購屋貸款業務相關規定（自 99.6.25 起），利用人頭炒房，做假契約、假信用，墊高房價。

二、大家會面臨的「慘重後果」

這種詐貸行為一旦被抓，所有參與的人，不論是主謀、人頭、還是地政士，都會面臨刑事責任，也就是要坐牢，並且罰錢，非常嚴重！

(一) 主謀、仲介

如果你是這場騙局的主導者或知情協助者，你會被視為詐貸集團的一份子，會觸犯最重的幾條法律：

後果 1：坐牢！
（1）詐欺罪：這不是一般的詐欺，是「三人以上共同詐欺取財罪」，刑責很重，通常是一年起跳的徒刑！規定在刑法第 339 條之 4 第 1 項第 2 款。若詐貸金額超過 1 億元以上時，將構成銀行法第 125 條之 3 第 1 項之詐欺銀行罪，刑責更重，處 3 年以上 10 年以下有期徒刑，得併科新臺幣 1,000 萬元以上 2 億元以下罰金。

（2）行使偽變造私文書罪：偽造或變造買賣契約、人頭申貸人頭的薪資證明等文件，將觸犯刑法第 216 條、第 210 條之行使偽造、變造私文書罪。

（3）使公務員登載不實罪：向地政機關申報不實的房地產成交價格（實價登錄不實），將觸犯刑法第 214 條之罪。

後果 2：犯罪所得全部吐出來！
所有騙來的錢，國家都會追回來並沒收。

不法分子常以為，只要把騙來的錢藏好、花掉，法院就拿他沒辦法，這是錯誤的觀念。

• 沒收的法律基礎：根據刑法第 38 條之 1 規定，只要是「因犯罪所得」的財物，國家就一定會沒收。

• 沒收的範圍：包括用詐貸所得買的車子、名牌包、股票、利息等，全部都在沒收範圍內。

• 追徵制度：就算錢花光了、轉移給別人了，也要「吐出相當金額的財產」來償還。

後果 3：假房價，政府也要罰你！
只要你的實價登錄造假，馬上就會被依平均地權條例第 81 條之 2 第 1 項規定，處以 3 萬到 15 萬元的罰鍰。若再犯，最高可罰到 100 萬元！

(二) 銀行員

銀行員的責任最重，因為你違背了銀行對你的信任：

（1）銀行法之特別背信罪：觸犯銀行法第 125 條之 2 第 1 項前段，刑責為 3 年以上 10 年以下有期徒刑，得併科罰金 1,000 萬元以上 2 億元以下。若金額超過 1 億元，則構成加重特別背信罪，處 7 年以上徒刑，罰金最高 5 億元。

（2）行使業務上登載不實文書罪：在授信簽報書上不實記載申貸人職業、年收或用途，觸犯刑法第 216 條、第 215 條。

（3）加重詐欺取財罪：與主謀共同詐欺銀行，構成共同正犯。

(三) 地政士

地政士若明知詐貸情節仍提供協助，將論以共同正犯或幫助犯：

（1）共同正犯：與主謀有犯意聯絡，共同簽訂虛假契約、提供人頭或撥款，將與主謀同論加重詐欺取財罪。

（2）幫助犯：若未直接詐欺但提供協助，論以幫助詐欺取財罪，刑責可減輕。

（3）使公務員登載不實罪：知情並協助辦理不實實價登錄。

(四) 人頭申貸人

你可能會說：「我只是簽個名拿點跑腿費，應該沒關係吧？」──大錯特錯！

後果 1：變成詐欺犯！
（1）詐欺罪：明知無還款能力卻簽假文件騙銀行，觸犯刑法第 339 條或第 339 條之 4，共犯同罪，最高可處 7 年徒刑。
（2）行使偽變造私文書罪：偽造或變造契約、薪資證明，觸犯刑法第 216 條、第 210 條。
（3）使公務員登載不實罪：申報不實實價登錄，觸犯刑法第 214 條。

後果 2：信用全毀！
銀行會向「你」追討貸款，個人信用徹底破產，未來買房、買車、辦信用卡全被拒。

三、給聽眾朋友的真心提醒

別貪小便宜當人頭！
不要為了幾萬、十幾萬的人頭費，毀了自己一輩子的信用和清白。

實價登錄，務必老實！
買賣房子簽約價格是多少，就要報多少。造假不僅違法，更是刑事犯罪。

犯罪所得，一毛都留不住！
所有騙來的錢，國家都會收走。最後只會落得「坐牢又沒錢」的下場。

四、結語

法律是保護誠實人的，也是懲罰心存僥倖的人。
希望今天的宣講能幫助大家看清楚這個陷阱。

買房賣房，一定要透過合法正當的管道。
感謝您的收聽，我們下次節目再會！