生活與法律-不動產交易實價登錄不實之刑事責任

法律問題Q&A
去年房地產火熱，房價漲聲連連，政府也制定許多新的規定。有在注意房地產的聽眾朋友，一定知道現在不動產交易都要登錄買賣交易的實際價格，就連預售屋也一樣。登記的項目，從過去的路名外，尚包括門牌號碼及房屋、土地的坪數、房屋與車位的交易金額。如果看到某些物件登錄的交易價格高出週遭物件很多或創新高，你是否也會產生懷疑，這是不是真的成交價格，還是有人刻意造假，抬高單價，炒作房價。今天就來談談，以不實的買賣契約交易價格進行登錄，會有什麼刑責呢？
又實務上也常聽到所謂的「零元買房」，這可能嗎？零元如何買房？是不是真的？有沒有違法呢？民眾在購屋時，如有建商或代銷業者為了幫你提高貸款成數，而讓你簽所謂的「A、B」約，再來向銀行貸款，貸到更高的金額，這樣可以嗎？有違法嗎？

一、實價登錄申報內容
(1)申報價格資訊：包括「車位個數」、「不動產交易總價」、「土地交易總價」、「建物交易總價」、「車位交易總價」及車位標的清冊之「車位價格」欄位。
(2)交易面積資訊：包括「土地面積」、「權利範圍」、建物標的清冊之各項面積及車位標的清冊之「車位面積」欄位。

二、常見不實內容
交易總價不實，例如實際交易總價為900萬元，但在契約上載1200萬元。其目的除了可抬高交易價格炒作房價，以利其他物件拉高價格。另外，可以較高之總價向銀行辦理貸款，上述實際總價為900萬元，如貸八成，只能貸到720萬元。如以1200萬元貸款，銀行承辦人如沒有仔細估價，如仍以八成數，則可貸到960萬，就可以達成0元買房，還多60萬現金。

三、小心成為共犯
1.使公務員登載不實罪
公務員僅形式審查，非實質審查。
2.詐欺罪
以少報多、人頭借款、虛假之買賣契約

四、別以為只有三年以下
詐貸銀行一億元以上屬重罪。以不實的交易價格向銀行辦理貸款，如獲取之財物或財產上利益達新臺幣一億元以上者，處三年以上十年以下有期徒刑。不可謂不重啊。

（相關條文）
刑法第 214 條
明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。

刑法第 339 條
意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。
前二項之未遂犯罰之。

銀行法第 125-3 條
意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使銀行將銀行或第三人之財物交付，或以不正方法將虛偽資料或不正指令輸入銀行電腦或其相關設備，製作財產權之得喪、變更紀錄而取得他人財產，其因犯罪獲取之財物或財產上利益達新臺幣一億元以上者，處三年以上十年以下有期徒刑，得併科新臺幣一千萬元以上二億元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。
前二項之未遂犯罰之。

平均地權條例
第47條： 土地所有權移轉或設定典權時，權利人及義務人應於訂定契約之日起30日內，檢同契約及有關文件，共同申請土地所有權移轉或設定典權登記，並共同申報其土地移轉現值。但依規定得由權利人單獨申請登記者，權利人得單獨申報其移轉現值。
權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。
前項買賣案件，有下列情形之一者，權利人免申報登錄成交案件實際資訊：
(一) 買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄。
(二) 買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，除依前款規定委託地政士申請登記者外，應由不動產經紀業申報登錄。
前二項受理申報登錄成交案件實際資訊，主管機關得委任所屬機關辦理。
前三項登錄之資訊，除涉及個人資料外，得供政府機關利用並以區段化、去識別化方式提供查詢。
已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據。
第2項、第3項登錄資訊類別、內容與第五項提供之內容、方式、收費費額及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。
第81條之2： 違反第47條第2項規定，經主管機關限期改正而未改正者，處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，應按次處罰。
不動產經紀業管理條例
第24條之1： 經營仲介業務者，對於買賣或租賃委託案件，應於簽訂買賣契約書並辦竣所有權移轉登記或簽訂租賃契約書後30日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。
經營代銷業務者，對於起造人或建築業委託代銷之案件，應於委託代銷契約屆滿或終止30日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。
前二項受理申報登錄成交案件實際資訊，主管機關得委任所屬機關辦理。
前三項登錄之資訊，除涉及個人資料外，得供政府機關利用並以區段化、去識別化方式提供查詢。
已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據。
第1項、第2項登錄資訊類別、內容與第4項提供之內容、方式、收費費額及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。
第29條： 經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：
一、 違反第12條、第18條、第20條或第27條規定者，經主管機關限期改正而未改正者，處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰。
二、 違反第24條之1第1項、第2項或第24條之2規定者，處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰。
三、 違反第7條第6項、第11條、第17條、第19條第1項、第21條第1項、第2項或第22條第1項規定者，處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。
四、 違反第7條第3項、第4項或第8條第4項者，應予停止營業處分，其期間至補足營業保證金為止。但停止營業期間達1年者，應廢止其許可。
經紀業經依前項第1款、第2款或第3款處罰並限期改正而屆期未改正者，應按次處罰。
第24條之1、第24條之2及本條第1項第2款之施行日期，由行政院另定之。
不動產經紀業管理條例施行細則
第25條之1： 本條例第29條所定之處罰，由經紀業所在地直轄市或縣 (市) 主管機關為之；經紀業分設之營業處所所在地或經紀業、營業處所執行業務行為所在地，與經紀業所在地非屬同一行政管轄區域而有本條例第29條第1項第1款、第2款或第2項規定情事之一者，由該營業處所所在地或經紀業、營業處所執行業務行為所在地之直轄市或縣 (市) 主管機關查明後，移請經紀業所在地之直轄市或縣 (市) 主管機關為之。
地政士法
第26條之1： 地政士應於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。
前項申報受理登錄成交案件實際資訊，主管機關得委任所屬機關辦理。
前二項登錄之資訊，除涉及個人資料外，得供政府機關利用並以區段化、去識別化方式提供查詢。
已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據。
第1項登錄資訊類別、內容與第3項提供之內容、方式、收費費額及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。
第51條之1： 地政士違反第26條之1第1項規定者，處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，應按次處罰。